ESG Insight 국내외 토지 &주택 공공기관의 ESG 정책 동향(3)
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거버넌스(G): ESG 공시·투자 프레임워크와 투명성 강화
ESG 거버넌스 측면에서는 지속가능경영
정보공개(ESG 공시)의 표준화와 민관 협력 거버넌스
구축, 그리고 투명하고 책임있는 조직 운영에 대한 요구가 높아졌다.
특히 공공부문에서 글로벌 기준을 수용하고, 외부 자본과의 연계를
강화하는 움직임이 활발하다.
2021년 말 국제회계기준재단(IFRS)은 글로벌 지속가능성 공시기준을 제정하는 국제지속가능성기준위원회(ISSB)를 출범시켰고,
2023년 6월 첫 표준인 IFRS S1(일반 지속가능공시 요구사항)과 S2(기후관련 공시)를 최종 발표하였다.
이에 맞춰 영국 정부는 ISSB 기준을 자국에 채택하기 위한 작업을 진행 중이며, 2024년 11월 재무장관 성명을 통해 “ISSB 글로벌 baseline을 기반으로 한 세계적 선도 금융센터 구축”을 선언하고
2025년부터 경제적으로 중요한 기업에 해당 기준 공시를 의무화하는 방안을 예고했다.
2025년 9월까지 ISSB S1·S2를 영국판 지속가능성 보고기준(UK SRS)으로 정식 승인·공표하고, 향후 금융당국(FCA)을 통해 일정규모 이상의 기업에 보고를 요구할 계획이다.
EU는 별도로 2024년부터 단계 시행되는 기업지속가능성보고지침(CSRD) 하에서 유럽 지속가능성보고기준(ESRS)을 제정하여 약 5만 개에 달하는 대기업·금융기관 및 공적기관에 연차 지속가능성 보고를 의무화하였다. ESRS는 글로벌 GRI(Standard)와 IFRS-ISSB 기준을 모두 참조한 포괄적 프레임워크로서,
환경·인권·거버넌스 전반에 걸친 세부 공시항목을 규정하고 있다. 이러한 국제 기준의 등장으로 각국 공공기관도 자발적으로 또는 법에 따라 ESG 성과를 보고하게 되었는데,
영국 사회주택 부문은 이보다 앞서 자체 업계표준인 「사회주택 지속가능성 보고기준(SRS)」을 2020년 말 개발하여 활용해온 점이 주목된다.
SRS는 영국의 사회주택 펀더·운영사들이 참여한 Sustainability for Housing 이니셔티브에서 만든 자발적 공시 프레임워크로, 환경 12개·사회 20개·거버넌스 16개 등 총 48개 항목으로 구성된다.
예컨대 탄소배출량, 평균 에너지등급, 신규주택의 친환경 표준 충족도 등의 환경지표와, 임대료 부담가능성, 주택 안전성(가스·소방 점검 등), 거주자 만족도 등의
사회지표, 그리고 이사회 구성의 다양성, 반부패정책 등의 거버넌스 지표를 포괄한다.
2020년 11월 첫 도입된 이후 빠르게 확산되어, 2023년 기준 132개 사회주택 운영기관과 38개 투자기관이 SRS에 따라 ESG 보고를 공개적으로 실시하고 있다.
이는 4년 전 최초 78개 기관에서 두 배 이상 늘어난 것으로, 해당 기관들이 관리하는 주택은 약 240만 호에 이르러 영국 사회주택 재고의 상당 부분을 차지한다.
SRS는 2023년 버전 2.0으로 개정되어 넷제로(net zero) 경로, 평등·다양성·포용(EDI), 입주민 의사소통 지표 등을 보강하고 글로벌 GRI·ISSB 기준과 정합성을 확보함으로써,
투자자들의 신뢰를 높이고 국제적 비교가능성을 확보했다.
실제로 사회주택 ESG 연차보고서(2024)에 따르면 SRS 도입 이후 주택협회들의 전략과 조직문화가 개선되었다는 응답이 40%를 넘어서 전년 31%에서 크게 상승했고,
민간 투자자의 80%는 SRS 보고가 주택기관들의 ESG 성과와 책임성을 높였으며 위험·기회를 평가하는 정보의 질을 향상시켰다고 평가했다 (전년 56% → 80%).
이러한 성공 사례는 호주, 캐나다 등 다른 나라에서도 벤치마크가 되고 있으며, CMHC는 2024년 “ESG 성과측정 프레임워크 연구”를 통해 캐나다 주택부문에 적용할 표준화된 ESG 틀을 모색하기 시작했다.
CMHC는 관련 이해관계자 인터뷰에서 *“현행 ESG 평가에는 다양한 지표와 정의가 혼재하여 데이터 가용성이 가장 큰 장애”*라는 점을 확인했고, *“투자자들은 점차 주택의 사회적 가치, 특히 적정 housing affordability를 중시”*하고 있어 이러한 요소를 포괄하면서도 유연하고 확장가능한 통합 프레임워크가 필요하다고 강조하였다.
요컨대, 국제 기준과 현장 실무를 접목한 ESG 공시 표준의 정립이 전세계 주택기관의 화두로 떠올랐으며,
이는 투명성 증대와 이해관계자 신뢰 구축으로 이어져 궁극적으로 지속가능한 주택금융 환경을 조성하고 있다.
ESG 연계 자금조달 및 민관투자: ESG 관점의 정책 추진에는 막대한 재원이 필요하므로, 공공재원과 민간자본을 결합하는 금융조달 전략이 부각되고 있다.
유럽과 북미 모두 지속가능채권(Sustainability Bonds), 녹색채권(Green Bonds), 소셜본드(Social Bonds) 등 ESG 연계채권과 대출상품이 활발히 활용되는 중이다.
네덜란드의 경우 사회주택 부문의 자금조달을 뒷받침하는 국책은행들이 혁신적인 ESG 금융을 선도하고 있다.
네덜란드 지방정부은행(NWB)은 2017년 세계 최초로 사회주택을 위한 지속가능 주택채권(SDG Housing Bond)을 발행한 이후 매년 확대 발행하여, 2023년 한 해에만 €22억 규모를 조달하였다.
이 채권은 임대료 적정성, 에너지 효율, 고령자용 개보수 등 유엔 SDGs에 부합하는 사회·환경 사업에 투자되는 구조로 설계되어 글로벌 기관투자자들의 큰 호응을 얻고 있다.
또 다른 공적은행 BNG도 사회주택협회 대출포트폴리오를 기반으로 ESG 성과보고서와 임팩트 측정을 실시하면서 다수의 소셜 본드를 발행하고 있다.
이처럼 네덜란드사회주택보증기금(WSW)의 지급보증 하에 저리의 민간대출이 원활히 이루어지고, 금융기관들은 ESG 컨셉을 접목한 채권으로 자금을 조달하여 다시 사회주택에 재융자하는 선순환 모델이 확립되어 있다. 영국도 2020년대 들어 대형 주택협회를 중심으로 지속가능 연계대출(SLL)과 채권 발행이 붐을 이루었다.
SLL은 탄소감축, 신규 사회주택 공급, 입주민 서비스 개선 등의 ESG 목표 달성 여부에 따라 금리 조정이 이루어지는 대출로서,
2021년까지 40개 이상의 주택협회가 잇따라 활용하여 누적 £50억 이상을 조달한 것으로 집계된다.
또한 London & Quadrant, Clarion, Optivo 등 주요 주택협회들은 녹색채권·사회채권을 발행하여 그 자금을 신축 친환경 주택 건설이나 노후주택 단열개선 등에 투입하고 있다.
이러한 민간자본 유치는 사회주택 부문의 거대한 투자수요(영국의 경우 민간부채 잔액 약 £1,330억 규모)에 대응하기 위해 필수적이며,
투자자들도 SRS 보고 등을 통해 ESG 성과와 리스크 정보를 확보함으로써 안심하고 자금을 공급할 수 있게 되었다.
북미에서는 모기지 금융기관과 연기금이 주택 ESG 투자의 축으로 떠오르고 있다.
미국의 패니메이(Fannie Mae)는 2018년부터 그린 MBS 프로그램을 통해 다세대 임대주택의 에너지효율 개선 대출을 유동화하고 있으며,
2021년에는 처음으로 사회주택 지원 MBS를 발행하여 저소득 임차주택 담보대출을 시장에 판매하였다.
또한 미국 주택금융청(FHFA)은 2022년부터 GSE들에게 공공임대주택 개보수 및 제조주택park 대출채권 등에 소셜본드 레이블을 부착하도록 장려하고 있다.
캐나다의 연기금 CPPIB와 온타리오교직연금(OTPP) 등도 영국·미국의 임대주택 사업에 ESG 투자자로 활발히 참여하는 한편, 국내에서도 임대주택 개발펀드에 출자하여 사회적 임팩트를 추구하고 있다.
한편 정부 재원은 이러한 민간투자를 촉진하는 마중물 역할을 하고 있다. 앞서 살펴본 HUD의 GRRP 예산 중 $40억은 저리대출 권한으로서 주택 소유주가 개보수 자금을 조달할 때 민간 금융과 조합해 활용할 수 있고,
캐나다 Greener Housing 프로그램도 절반은 상환면제(사실상 보조금), 절반은 대출로 구성하여 사업성을 높여준다.
EU도 기후대응을 위한 NextGenerationEU 펀드를 각국에 지원하여 그린 리노베이션 사업을 보조금과 융자로 후원하고 있고,
유럽투자은행(EIB)과 각국 국부펀드들도 사회적 주택 공급펀드를 조성하여 민간 금융을 끌어들이고 있다.
결론적으로, ESG 목표 달성을 위한 공공·민간의 협력 투자 모델이 빠르게 확산되는 추세이며, 이는 지속가능한 주택정책을 재정적으로 뒷받침하는 핵심 거버넌스로 평가된다.
투명하고 책임있는 거버넌스: ESG 거버넌스 측면에서는 의사결정의 투명성, 이해관계자 참여, 윤리적 경영이 강조된다.
공공기관들이 스스로 ESG 경영원칙을 수립하고 이사회 차원에서 감독하는 사례도 늘었다.
예를 들어 영국의 대형 주택협회들은 이사회 산하에 지속가능경영 위원회를 설치하고, ESG 성과를 성과평가와 임원 보상에 연계하기 시작했다.
RSH도 2020년대 중반부터 전통적인 재무건전성·거버넌스 등급 평가 외에, 환경성과와 소비자서비스 수준을 점검하여 경영진에 대한 전방위적 책임성(accountability)을 묻고 있다.
또한 공공기관의 사업계획 수립 시 이해관계자 의견수렴이 중요해졌다. RSH는 2022년~2023년 새로운 규제기준을 개발하면서 1,000여 명의 사회주택 입주민 의견을 청취하여 반영했고,
캐나다 CMHC는 정책 개발 시 민간 디벨로퍼, 임대인단체, 비영리단체 등의 의견을 폭넓게 조사하여 출판물로 내놓고 있다.
스웨덴 Boverket는 2022년 기후규제 초안을 발표할 때 업계와 지방정부를 대상으로 공청회(hearing)를 진행하고 설문 결과를 보고서에 첨부하는 등 정책 형성 단계부터 투명성을 높였다.
거버넌스 개선의 또 다른 측면은 데이터 기반의 모니터링 체계 구축이다.
영국 사회주택의 SRS 포털이나, HUD의 환경데이터 통합처럼, 기관들이 디지털 플랫폼을 통해 ESG 관련 지표를 실시간 관리하고 대중에 공개하는 사례가 늘고 있다.
이는 내부적으로는 성과 개선을 자극하고, 외부적으로는 신뢰를 높이는 수단이다. 끝으로, 공공부문에서는 반부패, 준법감시, 인권존중 등의 윤리·투명 경영이 기본 책무로 요구된다.
최근 EU의 CSRD나 영국의 회사법 개정 논의에서도 인권실사, 다양성 공개 등이 포함되어 있는데, 비록 이러한 규제는 주로 대기업 대상이지만 공공기관 역시 높은 수준의 거버넌스 표준을 자발적으로 준용하는 추세이다. 예를 들어 캐나다 공기업인 CMHC는 2023년 첫 통합 ESG 보고서를 발간하여 이사회 구성과 여성 임원 비율, 프라이버시·윤리 규범 등을 상세히 공개하고 GRI 기준에 따라 외부 검증을 받았다.
전반적으로 볼 때, ESG 거버넌스 혁신은 단순한 정보공개를 넘어 조직문화와 의사결정 구조의 변화를 의미하며, 이는 지속가능한 주택정책 실행에 있어 필수적인 기반으로 자리잡아가고 있다.
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